Tanıdık İsim :Hızır Yeşildağ
İzzettin KÖMÜRCÜ
izmirhaber.com yazarlarından Nurten Öğüt Taraklı'lı Hızır Yeşildağ ile söyleşisi yaptı.
İŞTE ÖĞÜT'ün HIZIR YEŞİLDAĞ İLE SÖYLEŞİSİ
İzmir’de konut satışları arttı
İzmir’in Çiğli ilçesinde faaliyet gösteren İzmir Ticaret Odası Çiğli Bölgesi Emlak Komitesi Üyesi Hızır Yeşildağ ile emlak, gayrimenkul yatırımları, İzmir’de konut satışlarını ve piyasa koşullarını konuştuk.
Hızır Yeşildağ kimdir?
Emlak Yönetimi Önlisans, İktisat Fakültesi ve Kamu Yönetimi olmak üzere Lisans düzeyde eğitimlerim var. REMAX ve TURYAP Franchıse Emlak Firmalarının İzmir/Üçyol Lokasyanunda bulunan ofislerinde yaklaşık 7 Yıl Gayrimenkul Danışmanlığı hizmeti verdim.
Kurumsal Firmaların eğitim ve kültürü içinde “Emlak değerlemesi, pazarlaması ve Yönetimi” hususlarında kazandığım bilgi ve tecrübemi “Gayrimenkul Yatırım ve Yönetim Danışmanlığı” konsepti içinde Çiğli Bölgesinde 2B EMLAK OFİSİ olarak 20 Ocak 2015 yılında kendi işletmemin açılışını yaptım. Halen İzmir Ticaret Odasına kayıtlı, kendi işletmemde “Broker” olarak devam etmekteyim.
Sokaklarda gezerken çok fazla emlak ofisi tabelası ve gayrimenkul danışmanı olduğunu görüyorum. Bu sektörde kanun ve mevzuatlar güncel hayata uygun mu? Emlak işine ruhsatsız aracılık edenler var mı? Bunlara karşı yaptırım nedir?
Gayrimenkul Danışmanı veya Emlak Ofisi çalışma şartlarını belirleyen yasal düzenlemeler 2015 yılından bu yana oluşturulmaya çalışılıyor. Zaman zaman bu konuda yönetmelikler güncellenerek sertifika, eğitim, yeterlilik belgesi ve ofis açma standartı oluşturulmaya çalışılıyor. Fakat önceki yıllarda bu sektörde çalışan kişi ve ofislerin hak kaybı olmaması için müktesebat gereği uygulama ve değişim hızlı oluşamıyor.
Bazı banka çalışanları, site yöneticileri ve güvenlik çalışanları, apartman görevlileri, mahalle bakkalları, sanayi bölgelerindeki büfeler, paket servis çalışanı olan moto-kuryeler ile herhangi yere kayıtlı olmayan ayaklı/çantacı tabir edilen kişilerde emlak alım-satım-devir, tedarik, pazarlama dahil Emlak Ofisinin çalışma alanında yasal olmayan tarzda işlemlere aracılık yaptığını görüyoruz, duyuyoruz.
Yasal olmayan çalışmalarda bulunan kişilerin zaman zaman vatandaşa mağduriyet yarattığı, vatandaşın Emlak Ofisi ve danışmanlarına güvensizlik hissi beslemesine de ortam yaratıyor.
Ticaret Odaları ile İzmir Emlak Komisyoncuları Odasına illegal çalışanların şikayet veya tespit edilmesi halinde maddi yaptırımlar uygulanmaktadır.
2021 yılı emlak fiyatları ve alış-satış hususlarında genel yorumlarınız nelerdir? 2022 yılındaki öngörünüzü değerlendirir misiniz?
Dünyadaki pandemi koşulları ülkemizde de covid-19 tedbirleri ve kısıtlamaları nedeniyle 2021 Mayıs ayı sonuna kadar tüm gayrimenkul çeşitlerinde (İşyeri, Ofis, Konut, Rezidans vb.) arz olduğu halde satış talebi düşük kaldı. Pandemi sürecinde evlilik-düğün gibi faaliyetler ile karantina koşullarında çoğu işletme, kurum ve işyerleri kapalı, çalışanları ve işletme sahiplerinin kazançları/gelirleri azaldı ve hareketleri kısıtlı hal aldığı için talep yok denecek boyuttaydı. Ayrıca bu dönemde İlk-ortaokullar ile Üniversitelerde uzaktan on-line eğitime geçtiğinden öğretmen ve öğrencilerin kiralık konutlarını boşaltması ile bu kiralık mülklerin boş duruma gelmesi ve kiralıkların da çoğalması satış taleplerine sekte vurdu.
Özellikle Ekim 2020’deki İZMİR depreminden sonra bölgemizdeki yaşlı olan konutların hasar almasından dolayı mağdurların durumları karşısında yoğun talep oluştu. Ayrıca yaz dönemindeki hükümetin kredi faiz oranlarında indirime gitme beklentisi bu sektöre satışta aşırı hareket kazandırdı.
2021-22 Eğitim yılı açılma sürecinde kiralık konut arayanların özellikle Üniversite Öğrencileri ve evliliklerini erteleyen çiftlerin düğünlerinin serbest bırakılması ile talepteki artış hatta talep patlaması nedeniyle özelikle konut satışlarında ve değerlerinde umulandan fazla yükselme oldu.
İzmir ve ilçelerinde yabancıların mülk alım/satımları, ülkemizdeki mülteci ve yabancı kişilerin oturma talepleri, yabancı uyruklu kişilerin emlak ofisi açmaları hususlarındaki görüşleriniz nelerdir?
Türkiye’de geçici oturma izni almak isteyen veya 250.000 $ karşılığı gayrimülk alınması halinde T.C. vatandaşlığına geçişi hak edebilmek üzere İran vatandaşlarının talepleri fazla olup genelde Karşıyaka, Mavişehir, Göztepe, Bayraklı bölgeleri’nde denize yakın konumlardaki lüks mülklere talepler artıyor. İzmir ve çevre ilçelerinde; genelde İRAN vatandaşı olanların kendi ülkesinden gelip Türkiye’de oturma izini alacak kişilerin talepleri kapsamında gayrimülk kiralama ve satış süreçlerinde aracılık yapan ve ilanlarında Fars’ça yazıları ile satışta çoğunluğu İran’lılar teşkil ediyor. Türki Cumhuriyetler, Afganistan, Suriye, Libya gibi farklı Ortadoğu Ülkelerinden gelen göçmenlerde kiralık konut talepleriyle dikkat çekiyor.
İran uyruklu vatandaşlar kendi ülke insanlarına hizmet vermek üzere aracılık hizmeti kapsamında Gayrimenkul Ofisi/ Danışmanlığı yapmakta olup bunların çoğunluğunun kayıtlı olmadan Ayaklı/Çantacı tabir edilen kayıtsız çalışan tarzda işlem yaptıkları gerek sektördeki kişilerce gerekse bunlarla muhatap olan satıcı kişilerin beyanlarıyla gündeme geliyor.
2022 yılındaki emlak piyasası hakkındaki görüşleriniz?
Özellikle 2021 Kasım ayından sonra döviz cinsi paraların TL karşısında değer kazanmasına bağlı olarak inşaat maliyetleri arttı. 2022 yılında da bu fiyat artışlarının maliyetlere yansıyacağını bu durumunda yeni inşaatların üretilmesini olumsuz yönde etkileyeceğini, müteahhit firmaları, Aralık 2021 sonuna doğru yatırımlarını malzeme tedarik fiyatlarının oynaklığı ve İnşaat Maliyetlerindeki artışı nedeniyle üretimlerini dondurduklarını müşahede etmekteyiz.
Arz yönünde durum böyle olunca satışa çıkan mülklerin fiyatları; talep ve piyasa koşulları nedeniyle 2022’de hatta 2023 yılında da artacağını, ancak 2024 yılına doğru emlak piyasasında fiyatların durulacağını, 2022 Mart ayı sonunda kredi faiz oranlarının artacağını, buna bağlı olarak banka kredili satışların da yavaşlayacağını, gerek pandemi koşullarının etkisi gerekse Dolar-Euro gibi dövizlerdeki artışlar nedeniyle Türkiye Piyasa koşullarında oluşacak belirsizlikler, bankaların yeni kredi verme şartlarını güncelleyeceğini, bankalar ellerinde gayrimülk stoklarının artacağını öngörerek kredi şartlarında yeni düzenlemelere gideceğinin sinyallerini alıyorum.
Özel Sektör çalışanları ile kendi işletmeleri olan kişilerin bu süreçte gelir kaybına uğrayacağını, daha önceki dönemde kredi ile mülk aldığı halde vadesi gelen kredi taksitlerini çok kişinin ödeyemecek duruma düşeceğini, bu mülklerinde Bankaya İpotekli olmasından dolayı düşük fiyatta satışın önüne geçmek için kredi kullanan mülk sahiplerince piyasada kelepir olarak değerlendirilen tarzda emsallerinden düşük değerde satışa çıkartılacağını değerlendiriyorum.
İzmir Bölgesindeki Gayrimenkul fiyatlarındaki farklılıklar sizce neden ve nereden kaynaklanıyor.
İzmir’in tercih sebebinin İstanbul veya Ankara gibi kalabalık, günlük yaşam koşuşturmasının yıpratıcı etkisi çok olan şehirlerden daha çok emekli veya bireysel çalışan kişileri göç alması, Ege Bölgesinin sakinliği, iklim ve doğa koşulları ile yeni çalışma şartlarının oluşmasından dolayı sahil kesimlerde müstakil yaşam, yazlık veya şehir merkezindeki ilçelerde otopark ve güvenlik sorunu olmayan, sosyal donatıları (havuz, spor alanları, yeşil ve çocuk alanları) olan siteler, çalışanların servis güzergahı ile toplu ulaşım araçlarına erişme imkanı kolay olan lokasyonlarda talep fazlalığı nedeniyle fiyatlarda artışlar oluyor. Ayrıca dönem dönem Üniversite Bölgelerinde öğrencilere yönelik kiralık veya satılık 1+1, 1+0 tarzı küçük stüdyo tarzı mülkler özellikle ek gelir veya tasarruf için olumlu fırsat yarattığından bu tip yapılarda da fiyatlar artıyor.
Fakat Bozyaka, Alaybey, Çiğli, Karabağların bazı bölgelerinde yaşlı-eski binalara ve mahallelere rağbet pek olmuyor. Belediyenin de buralara yönelik kentsel dönüşüm veya İmar planı oluşturaması, Belediyelerin yeni konut veya yaşam alanları ortaya çıkartamaması nedeniyle fiyatlarda dengesiz dağılım oluyor.
Ayrıca, Narlıdere, Bayraklı Onur Mahallesi, Çiğli Yakakent, Evka-6, Esentepe gibi yamaç yerlerde çok katlı binalara izin verilerek toprak kayması riskine davetiye çıkartılırken, buraların ulaşım ve alt yapılarının da oluşturulması zor olduğu halde Çiğli Maltepe, Karabağlar Limontepe, Karşıyaka Cumhuriyet Mahallesi, Bornova Altındağ, Konak Ufuk Mah, Karataş yamaçlarındaki gecekondu tarzı ve alçak konutların yenilenerek yeni imar planı kapsamında sosyal donatıları ve altyapı sorunları daha kolay giderilerek İzmir için daha değer yaratacak kültür ve yaşam alanları oluşturulabilecek duruma gelebileceğini düşünüyorum.
Aliağa, Menemen, Konak, Göztepe, Balçova, Alaybey gibi bölgelerde 1975-83 yıllarından kalan kooperatif tarzı yapıların kullanım ömrünü tamamladığı halde; yeni imar planları ile buradaki binaların kat yüksekliği artırılarak hem vatandaşın kentsel dönüşümü teşvik edilir hem de yeni bina ve donatıların yapımı ile deprem veya farklı doğal afetlerdeki can ve mal kaybının önüne geçilebilir. İzmir’imizin çehresi ve yaşam alanlarının kalitesinde güzelleşme olabileceğine inanıyorum.
Sizce kentsel dönüşüm yapılamamasının önündeki sıkıntı nerelerden kaynaklanıyor?
Bence, kentsel dönüşüm İzmir’de daha çok bina yenileme tarzı ile yapılıyor. Ada bazında yani büyük ölçekli düzenleme yapılamıyor. Bina bazlı olunca, mülk sahibi müteahhit firma ile anlaşıyor. 2 katlı binasının yerine 4 kat imar verildiği için 4 kat olarak inşaa ediliyor. Sokak yapısı daha da zorlaşıyor, binalar birbirine iç içe ve güneş görmeyen yapılar haline gelerek araçlar için sokaklar kaldırımlar yürünmez hal alıyor. Gerçek Kentsel Dönüşüm Ada bazlı olup Binaların Otopark Alanları, Sosyal donatıları, Yeşil Alanları, Çocuk Parkı ve Oyun Alanları, Kamu Kurum Hizmet Binaları, Spor ve Yürüyüş Alanları gibi alanların planlanarak uygulamaya dahil edilmesi ile yaşam kalitesi ve keyfini artırmak mümkün olduğunu düşünüyorum.
Kentsel dönüşüme uygun alanlarda ikamet edenler veya mülk sahipleri sabit gelirli veya emekli vatandaşların çoğunlukta. Bundan dolayı onlar için yenileme aşamasında ek maliyet çıkması halinde sabit gelirli veya emekli vatandaşların bu bedelleri ödeyecek güçleri olmaması, bazı mülklerin de veraset sıkıntısı nedeniyle varislerin aralarındaki anlaşmazlıklar sebebiyle kentsel dönüşüm uygulanamıyor. Zaman zaman da eskiye direnç gösteren veya haksız menfaat temin etmeye çalışan grup/kişilerin de olması yeni uygulamalara engel oluyor diye değerlendiriyorum.
İzmir’in deprem kuşağında kırmız hatta oluşu deprem riskine karşı eski/yaşlı yıpranmış binaların yenilenmesinin kentsel dönüşüm için önem arz ediyor.
Gelecek planlamasında vatandaşın yatırım fırsatları olarak tavsiyeleriniz nelerdir?
Gelecekte okulların uzaktan eğitim, çalışma ortamlarının dijitalleşmesi nedeniyle şehir merkezlerindeki kümeleşme ortamlarının kırsala kayacağını, yatırım fırsatları ve yaşamı daha çok tarla, bahçe tarzı tarım alanlarında olacağını düşünüyorum. Özellikle Pandemi sürecinde ve Deprem ortamında insanlar bulundukları çok katlı yaşam alanlarından sıkıldılar, sosyal hayatlarının kısıtlanması nedeniyle hastalıktan çok bu yüzden psikolojik travma yaşadılar yaşıyorlar. Bir de temel gıda ürünlerini tedarik etmekte yaşanan panik duygusu insanları biraz daha üretime ve bireysel yaşam alanlarının daha çok müstakil ve tarım alanlarına kaymasına neden oldu. Bu tarz toprak özellikle sulak alanlardaki bağ, bahçe tarla fiyatları 2022 yılı sonuna doğru artış göstermeye başlar, en başta söylediğim gibi maliyetlerin artışı sebebiyle inşaat üretimlerinin durmasından dolayı konut fiyatlarındaki artış döviz fiyatlarına da bağlı olarak 2024 yılı ortalarına kadar artarak devam edecektir.
